Spanning, november 2007 :: Het H-woord
Het H-woord
Binnen plannen om wijken en buurten op te knappen, wordt steevast ruimte gemaakt om koopwoningen te bouwen. Die moeten dan worden gekocht door mensen die het breder hebben dan de bestaande bevolking, waardoor de samenstelling van de buurt verandert. Elders in deze Spanning kunt u lezen wat de bezwaren zijn tegen een dergelijke aanpak. Hier zullen we het vooral hebben over de hypotheekrenteaftrek. Deze fiscale regeling is immers van groot belang voor mensen die een huis willen kopen.
Tekst: Sjaak van der Velden
Al jaren gaan er stemmen op om deze regeling af te schaffen of af te zwakken, maar eigenlijk durft vrijwel niemand zijn vingers eraan te branden. Er wordt daarom wel gesproken over het ‘H-woord’, een zaak waar je maar beter vanaf kunt blijven als je politiek wilt overleven. Toch is de werkelijkheid anders, want de aftrek is al behoorlijk ingeperkt.
Tussen 1914 en 1997 was alle rente aftrekbaar. In die dagen kon iemand die meerdere huizen in eigendom had en daarvoor hypotheken had afgesloten, de betaalde rente op alle leningen aftrekken. Zelfs met schuld gekochte auto’s, boten, bankstellen kwamen voor aftrek in aanmerking.
De achterliggende gedachte bij het systeem was dat vooral een eigen huis een inkomstenbron vormde en dus belastbaar was voor de inkomstenbelasting. Het bedrag dat de eigenaar bij verhuur zou ontvangen diende daarom bij het inkomen te worden op-geteld. Dit heette de huurwaarde. Kosten die werden gemaakt om dit inkomen te verwerven (rente over schulden, onderhoud) mochten worden afgetrokken.
Tot 1971 waren daarom ook de onderhoudskosten aftrekbaar, maar toen veranderde er het een en ander. Omdat er voortdurend bezwaar werd gemaakt tegen de door de belastingdienst bepaalde huurwaarde stelde de wetgever het huurwaardeforfait in. De dienst bepaalde dit forfait aan de hand van de verkoopwaarde van de woning en dus niet meer aan de hand van de mogelijke huuropbrengst.
In de nieuwe wet op de inkomstenbelasting kwam ook een eind aan de aftrek voor onderhoud en afschrijving, want de woning werd niet meer als een bron van inkomen gezien. De hypotheekrente bleef wel aftrekbaar, waarbij bevordering van het eigen woningbezit een belangrijk argument was. Of het door de renteaftrek kwam is nog maar de vraag want dat systeem bestond ook in 1945 al, maar het aandeel eigen woningen is na de oorlog fors gegroeid. Deze toename is te zien in grafiek 1 op pagina 14 en geeft aan dat tegenwoordig meer dan de helft van de gezinnen in een eigen woning woont. Omdat de toename een recente ontwikkeling is bestaat er een aanzienlijk verschil in het eigenwoningbezit tussen leeftijdsgroepen. Van de mensen jonger dan 65 jaar heeft 59% een eigen woning, bij de ouderen is dat slechts in 32% het geval.
In de kwart eeuw na 1971 was het tamelijk stil aan het front, hoewel er wel wat kleine dingen (tijdelijk) veranderden. Zo konden groot onderhoud en schilderwerk in 1983-1985 weer van de belasting worden afgetrokken. De grootste verandering vond plaats rond de eeuwwisseling. De wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) trad in 1997 in werking en vanaf toen gold de WOZ als basis voor de bepaling van het huurwaardeforfait. In 2001 doopte de nieuwe wet op de inkomenstenbelasting het huurwaardeforfait om in eigenwoningforfait. De fiscale bijtelling geldt sindsdien nog slechts voor de eigen woning die hoofdverblijf is. Daarmee viel samen dat ook de renteaftrek nog slechts geldt voor de hypotheek op de eigen woning. Ook werd de aftrek beperkt tot een periode van maximaal 30 jaar.
Drie jaar later, in 2004, kwam de bijleenregeling tot stand. Daardoor moet een eigenaar van de eigen woning bij verkoop de gemaakte winst eerst investeren in een nieuwe woning voor hij de hypotheekrente van zijn inkomen mag aftrekken. De genoemde wijzigingen in de aftrekbaarheid van de hypotheekrente verleidden voormalig staatssecretaris van financiën Steven van Eyck onlangs tot de volgende uitspraak: “De afgelopen tien jaar is de renteaftrek beperkt tot de aanschaf, de verbetering of het onderhoud van de eigen woning. Geen tweede woning meer of vakantiereisjes gefinancierd door een hypotheek dus. Bovendien is de duur van de renteaftrek beperkt tot 30 jaar. Recent is de bijleenregeling ingevoerd. Die naam is briljant, een communicatieve vondst, want hij zou eigenlijk anti-bijleenregeling moeten heten. (…) Het is fascinerend als de politiek zegt: wij tornen niet aan de hypotheekaftrek. Maar ondertussen…” 1
Hoe werkt de aftrek?
De eigenaar van een eigen woning telt bij zijn bruto inkomen het eigenwoningforfait op. Dat forfait bedraagt 0,6% van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde met een maximum van € 8.900. Die maximering betekent dat woningen met een hogere waarde dan ongeveer anderhalf miljoen euro geen hoger forfait krijgen. Hiermee worden de mensen die een duurdere woning hebben fiscaal dus al bevoordeeld.
De in het fiscale jaar betaalde hypotheekrente voor de eigen woning mag vervolgens volledig van het bruto inkomen worden afgetrokken. In tabel 1 staat een vereenvoudigd rekenvoorbeeld voor mensen met verschillende bruto inkomens. In de eerste vier kolommen is ervan uitgegaan dat ze allen een huis van e 350.000 hebben en een hypotheek van twee ton tegen vijf procent rente. Deze aanname is voor kritiek vatbaar, want onderzoek van het CBS toont dat mensen per leeftijdsgroep ook een bepaald patroon vertonen. Mensen jonger dan 35 jaar hebben meestal een hypotheek die 80% van de waarde van het huis bedraagt, tussen de 35 en 65 jaar is de hypotheek 55% en boven de 65 30%. Jonge mensen die meestal minder verdienen, moeten zich voor een eigen huis dus ook dieper in de schulden steken.
In de onderste rij is het fiscale voordeel opgenomen ten opzichte van wanneer dezelfde mensen een huis huren. Ze betalen veel minder belasting, maar het onderhoud komt volledig voor hun kosten. Een huurder kan voor de meeste dingen een beroep op de verhuurder doen.
In de laatste kolom is uitgegaan van een huis van twee miljoen euro en volledige financiering. Het forfait is dan het maximale en de renteaftrek honderdduizend euro. Deze persoon verdient met dit huis bijna € 40.000 en betaalt nog maar 41% belasting. Het systeem bevordert niet alleen het eigen woningbezit, maar ook het kopen van duurdere woningen door mensen die meer verdienen. Of die doorstroming ook echt plaatsvindt, is uiteraard een andere zaak.
Kritiek op de aftrekregeling
De bestaande praktijk bevordert het eigen woningbezit en de doorstroming naar duurdere woningen door mensen die meer geld hebben. Dat is mooi, maar kunnen we er ook kanttekeningen bij plaatsen?
Een argument tegen het huidige systeem is dat het de huizenprijzen opjaagt, waar iedereen uiteindelijk de dupe van wordt. Iedereen met uitzondering van banken, makelaars en notarissen. Als de aftrekregeling niet zou bestaan, dan zou de overheid met lagere belastingtarieven toch dezelfde opbrengst en dus uitgaven kunnen financieren 2
De verdeling is oneerlijk, wat blijkt uit tabel 1. Volgens de berekening van drie medewerkers van pensioenfonds ABP komt een derde van het fiscale voordeel terecht bij mensen die meer dan twee keer modaal verdienen en bijna de helft bij de groep tussen modaal en twee keer modaal. 3 Dat voordeel is dan wel uitgedrukt in euro’s en niet in procenten van het eigen inkomen. De minst verdienenden in de tabel hebben procentueel een groter voordeel. De rijksten kunnen dat voordeel slechts benaderen door duurdere huizen te kopen, iets wat ze natuurlijk ook doen. Iemand die een half miljoen verdient neemt geen genoegen met een huis van € 350.000.
Overigens komt relatief veel geld bij jongere huizenbezitters terecht, omdat die zoals we al hebben gezien hogere hypotheken hebben ten opzichte van de waarde van hun huis.
Een ander punt is dat de aftrek de schatkist ruim 10 miljard euro aan inkomsten scheelt. Met dat geld zou de overheid een hoop mooie dingen kunnen doen of andere belastingen verlagen. Ook hier is echter weer een bedenking op zijn plaats. Als de aftrekregeling niet zou bestaan, dan zouden de huizenprijzen mogelijk lager liggen wat weer een lagere overdrachtsbelasting, dus inkomsten voor de staat, betekent.
Een kritiek van geheel andere orde is dat door het huidige stelsel de eigenaren van eigen huizen worden bevoordeeld ten opzichte van mensen die huren. Als we uitgaan van de bovengenoemde kostenpost van 10 miljard voor huizenbezitters, dan steekt het bedrag dat door de staat jaarlijks aan huursubsidie (tegenwoordig huurtoeslag geheten) wordt uitgekeerd daartegen schril af. Dat bedroeg in 2006 namelijk slechts 1,8 miljard. 4
Het komt erop neer dat in 2006 de gemiddelde ontvanger van huurtoeslag € 1.782 ontving en de gemiddelde huiseigenaar netto aan renteaftrek bijna € 2.700. Daar komt nog bij dat 88% van de huiseigenaren gebruik maakt van het recht op renteaftrek, terwijl slechts 32% van de huurders huurtoeslag ontving. De verdeling is dus niet alleen onrechtvaardig binnen de groep huiseigenaren, maar huiseigenaren als groep worden duidelijk bevoordeeld ten opzichte van huurders. 5
Standpunten over de hypotheekrenteaftrek
De genoemde problemen die voortvloeien uit het huidige stelsel roepen steeds meer kritiek op. Die kritiek wordt vaak beargumenteerd vanuit de hoge lasten voor de staat, maar linkse partijen voegen daar het rechtvaardigheidsbeginsel aan toe. Regeringspartij PvdA maakt haar standpunt niet meer kenbaar op de eigen website. In het verkiezingsprogramma uit 2006 kunnen we lezen dat de partij een maximale aftrek voorstond van 42%. In het regeerakkoord ging de partij akkoord met de volgende formulering: ‘Deze kabinetsperiode vinden geen wijzigingen plaats in de fiscale behandeling van de eigen woning. Er zullen ook geen wijzigingen worden voorbereid of onderzocht voor de periode daarna.’
GroenLinks heeft een ander voorstel om de onrechtvaardigheden van de huidige praktijk te beëindigen. In plaats van de aftrek moet er een hypotheekrentesubsidie van dertig procent worden ingevoerd voor mensen die zonder hypotheek geen eigen huis kunnen kopen.
De SP wil de hypotheekaftrek garanderen en maximeren tot € 350.000, tegen een maximale belastingaftrek van 42 procent. Dat betekent dat er voor een huishouden met een inkomen van € € 50.000 en een hypotheek van € 350.000 niets verandert.
Naast deze voorstellen van politieke partijen, zijn er ook niet-partijpolitieke ideeën in omloop. We lichten er daarvan een uit. In oktober 2007 publiceerde de VROMRaad het rapport ‘Tijd voor Keuzes. Perspectief op een woningmarkt in balans’. De raad adviseert dat, 1. er een einde moet komen aan de bevoordeling van kopers boven huurders, 2. alleen de lagere inkomensgroepen geholpen moeten worden, 3. grote huishoudens meer hulp nodig hebben dan kleinere, en 4. rekening moet worden gehouden met regionale prijsverschillen. De raad stelt een eigendomsneutrale woontoeslag voor waarin rekening wordt gehouden met de kwaliteit van de woning, de regionale waarde van de woning, het inkomen en de grootte van het huishouden. Deze woontoeslag moet de huurtoeslag, maar ook de hypotheekrenteaftrek en het woningforfait vervangen.
Welke oplossing er ook komt, één ding lijkt duidelijk: de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm heeft zijn langste tijd gehad. Het zou een goede zaak zijn als bij de keus voor een nieuw systeem goed rekening wordt gehouden met de eisen van rechtvaardigheid. Daar zijn de vier bovenstaande voorstellen het ook duidelijk over eens.