Spanning, november 2007 :: Corporaties moeten als de sodemieter andere mores ontwikkelen
Woningbeheer volgens antisloopprofessor André Thomsen
“Corporaties moeten als de sodemieter andere mores ontwikkelen”
In 2002 kondigde hij de nieuwe woningnood aan; door de terug-lopende nieuwbouw en de grootschalige sloop van sociale huurwoningen zou er een ernstig tekort ontstaan. De Delftse hoogleraar André Thomsen kreeg gelijk en stelde vervolgens vast, dat het sloopbeleid gewoon doorging. Sterker nog, de plannen van sommige sloper-corporaties bleken nóg ‘ambitieuzer’. Voor Thomsen is dit een van de voorbeelden van irrationeel woningbeheer, ingegeven door vooroordelen en geheime agenda’s van wethouders en corporatiedirecteurs. Alleen door álle belanghebbenden in een rationeel besluitvormingsproces te betrekken, worden de wijken van de toekomst leefbaar.
Tekst: Diederik Olders
Vorig jaar nam Thomsen afscheid van de leerstoel Woningverbetering en Woning-beheer aan de faculteit Bouwkunde in Delft. In zijn eigen woorden “gedwongen door de CAO”, maar niet voor lang. Direct daarna ging hij verder bij het onderzoeksinstituut OTB als hoogleraar Woningbeheer en Sustainable Housing Transformation (duurzame woningverbetering).
In uw afscheidsrede zegt u dat de wijk van de toekomst er al staat. Wat bedoelt u daarmee?
“Als je mensen uit de vastgoed- en corporatiewereld vraagt wat de levensduur van een woning is, dan antwoorden ze meestal ‘vijftig jaar’. Dat is gebaseerd op de economische levensduur en zegt niets over de technische staat van een woning. Verschillende delen van een woning hebben verschillende levensduren. En we kunnen de levensduur van een woning, technisch gezien, bijna oneindig verlengen. Het antwoord op de vraag hangt dus af van de keuzes die mensen maken. Je kunt het beter andersom bekijken: hoe lang moeten we nog met onze woningen? Ik heb berekend dat met het huidige sloop- en nieuwbouwbeleid we gemiddeld nog zo’n vierhonderd jaar moeten doen met onze woningen. Vandaar dat de wijk van de toekomst er nu al staat en we snel moeten beginnen met het verbeteren van onze huidige woningvoorraad.”
Waarom worden er dan zoveel sociale huurwoningen gesloopt?
“Ik ben wel eens de ‘antisloopprofessor’ genoemd. Nou ben ik niet tegen sloop als daar goede redenen voor zijn. Ik ben wel tegen het gemak waarmee gesloopt wordt, om vaak heel opportunistische redenen. De afgelopen jaren heb ik onderzoek gedaan naar waarom corporaties eigenlijk slopen. Wat zijn de argumenten die zij geven? Kloppen die? Wat zijn de echte redenen? Wat blijkt: de argumenten voor het slopen van woningen stroken niet met de werkelijkheid. Want als het sloopargument ‘de slechte kwaliteit van de woningen’ is, dan is het vreemd dat de Nederlandse sociale woningvoorraad er technisch zeer goed voorstaat in vergelijking met omliggende landen, terwijl wij véél meer slopen dan die landen! In vergelijking met de eigenwoningsector slopen corporaties bijna zes keer zoveel terwijl sociale huurwoningen gemiddeld een betere kwaliteit hebben. Er blijken corporaties te zijn die veel slopen, zeg maar ‘slopers’, terwijl andere corporaties onder vergelijkbare omstandigheden juist helemaal niet slopen. De locatie, de grootte, de woningmarkt en de bouwactiviteit van de corporatie zijn allemaal belangrijk, maar ze blijken niet of nauwelijks samen te hangen met de sloopactiviteit.”
Waar komt dat verschil dan wél vandaan?
“Het verschil tussen ‘slopers’ en ‘niet-slopers’ zit niet in de woningen maar in het beleid. Daarbij spelen vooroordelen, verborgen agenda’s en bedrijfscultuur een belangrijke rol. Veel sociale verhuurders denken dat nieuwbouw beter en goedkoper is dan renovatie en transformatie, terwijl dat meestal niet zo is. Renovatie is bovendien duurzamer dan sloop.
Als je in een buurt woont waar sociale problemen zijn, en de woningen zijn van een sloper-corporatie, dan kun je ervan uitgaan dat je huis er niet lang meer staat. Slopen is de makkelijkste vorm van spreidingsbeleid. Maar er spelen vaak ook verborgen motieven. Veel corporatiebezit ligt op aantrekkelijke locaties, dat zijn dus goedkope woningen op dure grond. Slopen en herbouwen met – vaak duurdere – koopwoningen is voor corporaties een relatief gemakkelijke manier om winst te boeken, buurten waar ze anders veel energie in moeten steken te laten verdwijnen en de bedrijfswaarde van hun bezit te verhogen. Ook bij gemeenten spelen verborgen motieven. Zo is het voor een gemeente interessant om te slopen. Bij sloop en nieuwbouw kunnen zij de kosten van de infrastructuur namelijk verrekenen in de grondkosten; bij renoveren niet.
Ten slotte speelt ook de bedrijfs-cultuur mee. Slopen geldt onder bestuurders als moedig en sterk, en met opvallende nieuwbouw scoor je beter dan met renoveren. Welke wethouder wil nou geen goede sier maken met een project met ‘visie’, inclusief presentaties met fantastische 3D artist impressions van hoe het er uit komt te zien. De architect haalt ook gemakkelijker de vakbladen met een flitsend plan dan met een zorgvuldige levensduurverlenging. Niet-slopers daarentegen geven vaak aan sloop onnodig of zelfs ongewenst te vinden en andere doelen en middelen in te zetten om de waarde van het bezit te vergroten. Daar is de bedrijfscultuur meer gericht is op de sociale kant van het woningbeheer.”
En waar komt die bedrijfscultuur vandaan?
“Daar heb ik geen verstand van. Wat ik wel weet is dat het begint bij het bestuur. Een met de nodige bestuurskracht doorgezet sloopproject heeft een belangrijke voorbeeldwerking. Zelf heb ik het vermoeden dat het vrije ondernemerschap, met de topsalarissen die hun intrede hebben gedaan, de sector geen goed doet. Wat voor mensen trek je daarmee aan? Geldgeile types, die de wereld zien in termen van geld verdienen. Waardoor ze de besluitvormingsprocessen over bijvoorbeeld sloop vereenvoudigen tot een financiële kwestie.”
U pleit toch voor rationeel woningbeheer?
“Natuurlijk moet woningbeheer financieel goed in elkaar steken. Maar rationeel betekent dat je alle belangen afweegt. Wonen is een sociaal-economische kwestie, en sinds de Woningwet ook een politieke. Het is een kwestie van beschaving dat we in Nederland willen dat iedereen een fatsoenlijke woning heeft. Wonen gaat over je thuisvoelen, je huis is voor jou als bewoner niet een stuk vastgoed, maar de plek waar je bed staat, waar je emotionele bestaanszekerheid aan ontleent. Je buurt is de plek waar belangrijke gebeurtenissen uit je leven plaatsvinden. En dat is de reden dat je alleen met héél goede argumenten huizen en buurten moet slopen. Ik word giftig als bouwbazen zich oordelen over andermans woning aanmatigen: ‘uw woning is toch niet meer van deze tijd.’ De emoties van bewoners die daarmee te maken krijgen, de onmacht over zulke onvoorstelbare ingrepen in hun bestaanszekerheid, kun je niet terzijde schuiven. Ik vind het als wetenschapper een uitdaging om te laten zien dat een rationeel besluitvormingsproces die emoties wél respecteert.”
Wat doet zo’n irrationeel besluitvormingsproces met een buurt?
“Het maakt mensen cynisch. Wat gebeurt er bijvoorbeeld als een corporatie met een verborgen agenda en overduidelijk onwaarachtige argumenten besluit dat een buurt gesloopt gaat worden? Vaak is het onderhoud van de woningen in die buurt al jarenlang tot een absoluut minimum beperkt. De mensen die het kunnen betalen, vertrekken uit de buurt. Het resultaat is een verloederende wijk, fysiek en sociaal-economisch. Dat heet ‘planners blight’ of plannenmakersziekte: het plan veroorzaakt de problemen, terwijl het wordt gepresenteerd alsof het plan er is om de problemen op te lossen.
Als er dan ook nog een participatiecircus op touw wordt gezet waarin de bewonersbelangen ondergeschikt zijn aan het resultaat dat al van te voren vaststaat, haken de meeste bewoners af. Van zoveel onmacht bij een kwestie die diep in hun leven ingrijpt, worden mensen cynisch. Hun betrokkenheid met hun buurt, of de buurt waar naartoe ze moeten verhuizen, verdwijnt zo volledig. Vervolgprocessen om de sociale samenhang in een buurt op te bouwen, verlopen dan ook slecht. Als reden voor sloop wordt nogal eens genoemd dat het terugbouwen van koopwoningen een grotere sociale cohesie oplevert omdat buurtbewoners in koopwoningen meer betrokkenheid met de buurt zouden hebben. Daarmee worden niet alleen de huidige bewoners letterlijk afgeschreven, het argument deugt ook niet. Onderzoekers als Jan Willem Duyvendak en Reinout Kleinhans hebben dat al enkele jaren geleden aangetoond. En onderzoek van Marja Elsinga wijst uit dat niet zozeer de bezitsvorm maar de woonduur de betrokkenheid van bewoners bepaalt.”
Wat moet er volgens u gebeuren om het woningbeheer te bevrijden van irrationaliteit en cynisme?
“Ik had het al over de bedrijfscultuur binnen woningbouwcorporaties: ze moeten als de sodemieter andere mores ontwikkelen. Nu overheersen te veel de mores van het vastgoedbedrijf. Ik wil niet zeggen dat vastgoedwaarde en solvabiliteit niet belangrijk zijn, maar de maatschappelijke taak mag niet ondergeschikt zijn. Veel corporaties zijn dat volledig met mij eens zijn en hebben geld genoeg om de goede dingen te doen, kijk de prachtige jaarverslagen er maar op na. De praktijk is helaas anders, zonder dat we daar als samenleving invloed op hebben. De macht van de directeur-bestuurders is nu veel te groot en vooral onvoldoende ‘in control’. Overheidstoezicht is daarvoor geen oplossing, daarvoor heeft de overheid zelf te veel eigenbelangen, zie de recente opstelling van Vogelaar en Bos. Maar het interne toezicht is ook onvoldoende, en gebeurt evenals de benoeming van commissarissen bovendien in ondoorgrondelijke achterkamertjes”.
U bent toch ook commissaris, nu van Woonbron in Rotterdam? Ook via een achterkamertje?
“Nee, ik ben een huurderscommissaris. De huurders mogen ook een commissaris voordragen. Ik ben regelmatig gevraagd om die rol op me te nemen. Dat doe ik graag. Ik heb een haat-liefdeverhouding met corporaties. Aan de ene kant heb ik veel kritiek op de keuzes die gemaakt worden, aan de andere kant vind ik dat de corporaties fantastisch werk kunnen en moeten doen. Een goede commissaris is een kritische commissaris, maar dat wordt niet overal op prijs gesteld.”
Hoe kan de bedrijfscultuur van corporaties veranderd worden?
“Daar zijn twee dingen voor nodig. Er moet een stevig systeem van externe beoordeling komen en de invloed van bewoners moet beter worden. Om met het eerste te beginnen, in Engeland heb je de Housing Associations. Dat zijn een soort woningcorporaties maar met een bredere taak dan bij ons: volkshuisvesting, ouderenzorg, werk en inkomen, veiligheid en jeugd-beleid. Wat ze daar heel goed doen is dat ze regelmatig gevisiteerd worden door onafhankelijke audit-commissies. Die bestaan uit professionals uit allerlei gebieden. De visitatie is een openbaar beoordelingsysteem, waarbij alle – en dus niet alleen financiële – criteria beoordeeld worden. Een slecht auditrapport? Dan krijg je minder geld en je kunt zelfs je taken en bezit kwijtraken. Het systeem werkt ook als een openbaar rapportcijfer. Een hoge beoordeling geeft veel prestige, bij een lage beoordeling daalt de directeur in de pikorde, want iedereen kan zien dat hij zijn werk niet goed doet. Dat laatste heeft nog wel het meeste effect op het functioneren van de organisatie. Zo’n streng, openbaar visitatiesysteem zou in Nederland ook niet misstaan. Wat dan heel belangrijk is, is dat bij de criteria de bewonersbelangen goed vertegenwoordigd zijn. En dan kom ik vanzelf bij de tweede manier om de bedrijfscultuur te veranderen: via de belangen van de bewoners. Ik vind dat bewoners als eerste belanghouders een veel zwaardere stem zouden moeten hebben en in ieder geval instemmingsrecht moeten krijgen bij sloop- en renovatieprojecten.”
We hebben het nog niet echt over de rol van de gemeente gehad. Kan die een rol spelen bij rationeler woningbeheer?
“De gemeenten kunnen via de sloopvergunning heel gemakkelijk grenzen stellen aan sloopplannen. Ik pleit ervoor dat gemeenten die veel meer gaan stellen. Leg als gemeente bijvoorbeeld vast dat een sloopvergunning niet gegeven wordt voordat de effecten van de sloop goed zijn onderzocht. Milieueffecten bijvoorbeeld. Wat zijn de gevolgen van de enorme stroom sloopafval en kan dat allemaal wel gestort worden? Wat zijn de ruimtelijke consequenties van het feit dat we in de binnenstad minder woningen terugbouwen? Dat gaat ergens anders ten koste van vrije, groene ruimte. Wat zijn de sociaal-economische consequenties van de afname van goedkope woon- en bedrijfsruimte? Cultuurhistorische effecten: als iets niet op de monumentenlijst staat, betekent dat niet dat het geen cultuurhistorische waarde heeft. In Nieuw-Crooswijk in Rotterdam worden bijzondere Amsterdamse School-achtige woningen gesloopt zonder dat er enig cultuurhistorisch onderzoek is gedaan. Nu pas blijkt dat er een uniek blokje met hoge monumentale waarde tussen zit en wordt alsnog geprobeerd om dat te redden. Op gemeentelijk niveau zouden bewoners veel meer invloed moeten krijgen. Het gaat uiteindelijk om de effecten op hun levens. Daarom ben ik een warm voorstander van bewoners als wijkaandeelhouders.”
Ziet u dit nog gebeuren?
“We zullen wel moeten. Zoals gezegd, met het huidige beleid moeten we nog 400 jaar met onze huidige woningen doen. Dan kunnen we ze beter maar eens gaan opknappen en klaar maken voor een duurzame toekomst. Maar de tijden veranderen. Het feit dat er steeds meer bewonersprotesten zijn tegen sloop is een teken dat mensen het heft weer in eigen hand nemen en zich toch weer meer gaan inzetten voor hun buurt. Niet het slopen, maar het protest ertegen is de basis voor sociale samenhang in de buurten.”
André Thomsen (1941) is hoogleraar bij het Delftse instituut OTB. Zijn onderzoeksgebied is Woning-beheer / Sustainable Housing Transformation. In de jaren zeventig was hij medeoprichter van het Nederlands Verbond van Huurders en het Landelijk Ombudsteam Stadsvernieuwing, beide inmiddels opgegaan in de Nederlandse Woonbond. Onder andere als ‘bewonerscommissaris’ bij corporatie Woonbron en als voorzitter van de Nationale Renovatieprijs zet hij zich in voor rationeel woningbeheer en duurzame renovatie als alternatief voor al te gemakkelijk slopen.