Spanning december 2020: Een huis om in te wonen

'Omarm die Nederlandse volkshuisvestingstraditie'

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach mengt zich regelmatig in de publieke discussie over de woningmarkt, onder andere in zijn tweewekelijkse column voor RTLZ. Hij heeft een uitgesproken mening over wat er met het huidige woonbeleid mis is, maar komt ook met oplossingen. ‘Zelf zou ik kiezen voor een beleid dat kopen en huren gelijkwaardig behandelt.’

Still uit de Tegenlicht-uitzending 'Waarom er zoveel daklozen zijn' van 26 juni 2020.

Waarom zitten we volgens jou in een wooncrisis?

‘Er is niet één aanwijsbare reden, maar veel van de verklaringen hangen samen met het structureel verheerlijken van het eigenwoningbezit. Daarmee bedoel ik dat het beleid er volledig op gericht is om mensen een koopwoning aan te smeren. Door ze grote schulden aan te laten nemen via de hypotheekmarkt. Door ze te laten geloven dat als ze een woning kopen ze succesvol, zelfstandig en verantwoordelijk zijn. En natuurlijk door de koopwoningmarkt flink te subsidiëren met de hypotheekrenteaftrek.

Tegenover het verheerlijken van de koopwoning staat het marginaliseren en stigmatiseren van de sociale huursector als iets dat er alleen maar is voor de allerarmste mensen die geen andere optie hebben. In de wetenschap wordt dit proces in de sociale huursector ook wel ‘residualisering’ genoemd. Je maakt van sociale huur een laatste overblijfsel, waardoor de sector inkrimpt. Die trend zien we ook in Nederland. Het aandeel corporatiewoningen is teruggelopen van zo’n 40 procent eind jaren tachtig tot ongeveer 28 procent nu. De nieuwbouw van corporatiewoningen is sinds de invoering van de verhuurderheffing in 2013 gehalveerd. Daarbij zijn veel sociale huurwoningen verkocht of gesloopt, waardoor de voorraad verder is afgenomen. En dat terwijl de behoefte aan betaalbare woningen juist toeneemt. De Nederlandse overheid benadrukt dat de markt dit moet kunnen oplossen, maar de markt kan of wil dat niet. De bouwproductie is historisch laag en wat er bijgebouwd wordt, zijn vaak dure woningen. De gemiddelde prijs voor een nieuwbouw koopwoning is in Nederland vier ton. Dat is voor modale inkomens niet weggelegd.’

Hoe verhoudt de coronacrisis zich tot de wooncrisis?

‘Heel veel is nog onduidelijk. Ik vermoed wel dat er prijsdalingen aan zitten te komen. In de particuliere huurmarkt zien we dat al, maar in de koopmarkt nog niet. In algemene zin kun je wel stellen dat het belang van een veilig thuis sinds corona duidelijker is geworden. Er is meer aandacht gekomen voor de zeer benarde situatie van daklozen en mensen met een tijdelijk huurcontract. Dat is een positieve eerste stap, want als je iets als een probleem signaleert, moet je ook nadenken over een oplossing. Tegelijkertijd zien we dat meer mensen moeite hebben om hun maandelijkse huur of hypotheek te betalen, omdat ze hun baan verliezen of hun inkomen wegvalt. Dat is een mogelijk risico. Daarnaast lijkt corona bij te dragen aan een tijdelijke dip in de woningbouw, terwijl we juist zo’n behoefte hebben aan nieuwe woningen. We moeten ervoor waken dat de woningbouw niet net als na de crisis van 2008 volledig in elkaar stort en daarna niet meer herstelt.’

Hoe verhoudt het recht op huisvesting zich tot het toenemend aantal mensen dat dak- of thuisloos raakt?

‘Dat staat daar haaks op. In artikel 22 van de Nederlandse grondwet is immers vastgelegd dat ‘bevordering van voldoende woongelegenheid voorwerp van zorg der overheid’ is. De overheid moet dus volgens de grondwet werken aan huisvesting voor iedereen. En deze huisvesting moet ook betaalbaar, zeker en veilig zijn. Dat is een minimumstandaard waaraan de overheid zou moeten voldoen. Dat gaat niet van vandaag op morgen, maar de overheid zou in ieder geval het streven moeten hebben dat er voor iedereen een woning beschikbaar is. Maar volgens conservatieve schattingen is het aantal daklozen in Nederland in de afgelopen tien jaar juist verdubbeld naar ongeveer 40 duizend mensen. Ik vind dat de overheid hier vanuit sociaal oogpunt verzaakt. Daarbij komt – hoewel ik dat van ondergeschikt belang vind – dat het ook vanuit economisch oogpunt voordeliger is om dakloze mensen eerst aan een woning te helpen.’

Finland is het enige Europese land dat er de afgelopen jaren in is geslaagd om dakloosheid terug te dringen. Hoe doet Finland dat?

‘Finland heeft gekozen voor de housing first-benadering. Terwijl in Nederland en andere landen huisvesting pas het sluitstuk is van de aanpak van dakloosheid, geven ze in Finland een dakloos iemand eerst een woning. Om vanuit deze veilige basis aan andere problemen te werken. Deze aanpak werkt goed. Sinds de jaren tachtig is het aantal dakloze mensen in Finland fors afgenomen. Uit internationaal onderzoek komen ook positieve effecten voor de aanpak van aanverwante problemen, zoals gezondheidsproblemen, naar voren. Nog een voordeel is dat het aanpakken van dakloosheid goedkoper is. Per dakloze persoon die ze aan een woning helpen, besparen ze in Finland een paar duizend euro per jaar, bijvoorbeeld aan zorguitgaven. Buiten Finland gaan er dan ook steeds meer stemmen op om de housing first-benadering over te nemen. In Nederland heeft de Raad voor Volksgezondheid en Samenleving dit vrij recent nog geadviseerd.’

Lange tijd was de particuliere huursector in Nederland relatief klein, maar de laatste jaren is de sector duidelijk in opkomst. Hoe komt dat?

‘De particuliere huursector is niet altijd klein geweest. Zo bestond vlak na de Tweede Wereldoorlog nog ongeveer 60 procent van de totale woningvoorraad uit particuliere huurwoningen. Maar in de jaren na de Tweede Wereldoorlog toen de verzorgingsstaat werd opgebouwd, maakte de particuliere huursector plaats voor de sociale huursector en de koopwoningmarkt, omdat de kwaliteit en prijs daar beter op orde waren.

Na de crisis van 2008 heeft in Nederland echter een omslag plaatsgevonden. Net als in het Verenigd Koninkrijk al eerder gebeurde, begon de particuliere huursector weer duidelijk te groeien. Daar zijn verschillende redenen voor aan te wijzen. In de eerste plaats zijn er vanwege het beleid van liberalisering en privatisering minder sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen beschikbaar, waardoor de vraag naar particuliere huurwoningen is toegenomen. Daarnaast is het voor particuliere investeerders aantrekkelijker gemaakt om te investeren in de particuliere huurmarkt, door regulering terug te brengen en hogere huren mogelijk te maken. En in de derde plaats heeft algemener financieel en fiscaal beleid, zoals de lage rentestanden, ervoor gezorgd dat je relatief hoge rendementen kunt behalen door te investeren in vastgoed.’

Wat was het idee achter dit beleid?

‘Het argument was dat er door liberalisering meer investeerders in de woningmarkt actief zouden worden. Die investeerders zouden zorgen voor meer nieuwbouw en daardoor voor meer aanbod. En het grotere aanbod zou iedereen ten goede komen. Maar dat is niet echt van de grond gekomen. Er is wel geïnvesteerd in de private huurmarkt, maar als je naar het totaal kijkt, dan zie je dat de woningbouwproductie flink is afgenomen. Dus die invloed op het aanbod is niet duidelijk af te lezen aan de cijfers.

Maar in algemene zin heeft het liberaliseren en privatiseren van de woningmarkt de machtsbalans verschoven tussen aanbieders van woningen en woningzoekenden. Er is meer macht komen te liggen bij de verhuurder en minder bij de huurder. Partijen die vastgoed bezitten hebben ervan geprofiteerd. Zij kunnen hogere huren rekenen en met tijdelijke contracten werken, waardoor ze regelmatig hun huurdersbestand kunnen verversen en nog hogere huren kunnen vragen. Voor de huurders is het beleid nadelig geweest. Zij betalen hogere huren en hebben meer onzekerheid.’

Jij doet momenteel onderzoek naar kleine particuliere beleggers op de woningmarkt. Waarom is juist deze groep zo invloedrijk?

‘We zien in veel westerse landen dat individuen die één, twee of drie woningen verhuren de dominante groep vormen in de particuliere huursector. Dat is deels een historisch gegeven, want pakweg 20 of 50 jaar geleden was dat ook al het geval. Een belangrijke reden is dat grotere particuliere partijen, zoals pensioenfondsen, hun geld buiten de woningmarkt investeerden of in koopwoningprojecten. Pas vrij recent zijn deze grotere partijen zich meer op de particuliere huurmarkt gaan begeven. Eerder was er bij hen weinig interesse, want men dacht dat de particuliere huursector een aflopende zaak was. Het was dus vooral een aangelegenheid van particulieren die een pandje opkochten als appeltje voor de dorst of als pensioenvoorziening. Een deel van hen is ook min of meer per toeval particuliere verhuurder geworden. Zij hadden een nieuwe woning gekocht en gingen hun oude woning tijdelijk verhuren. Toen ze erachter kwamen dat ze er veel geld mee konden verdienden, besloten ze hun oude woning structureel te gaan verhuren.’

Hoe werkt de woonongelijkheid door in andere aspecten van het leven? Bijvoorbeeld als het gaat om kansen op goed onderwijs, goede gezondheid, enzovoort?

‘Het is goed om eerst vast te stellen wat je met woonongelijkheid bedoelt, want dat kun je op verschillende manieren definiëren. Als je het wilt hebben over ruimtelijke segregatie, dan zien we dat de scheidslijnen tussen buurten in de afgelopen 15 jaar zijn toegenomen. De verschillen tussen dure en goedkope buurten zijn toegenomen, zowel op landelijk niveau als in 11 van de 12 provincies en in 44 van de 50 grootste steden. Dat is dus een vrij structureel fenomeen. Dat kan problematisch zijn, vooral als de plek waar je woont invloed heeft op je levenskansen. Bijvoorbeeld wanneer er in jouw buurt meer vervuiling is, wanneer de scholen in jouw woonomgeving structureel lagere schooladviezen geven, wanneer de voorzieningen er ondermaats zijn, of wanneer de arbeidskansen in jouw woongebied laag zijn. Op die manier kan ruimtelijke segregatie doorwerken in bredere sociale ongelijkheid. Maar de invloed van deze zogenaamde buurteffecten moeten we ook weer niet overschatten. Het bewijs ervoor is er, maar zeker in Europese steden zijn deze effecten redelijk beperkt.

Misschien wel belangrijker is dat woonongelijkheid ook op niet-ruimtelijke manieren naar voren komt, bijvoorbeeld in woonvermogen. Terwijl huurders een steeds groter deel van hun maandinkomen kwijt zijn aan huur en daardoor geen geld opzij kunnen zetten voor een koopwoning, kunnen kopers tonnen verdienen als ze toevallig op het juiste moment op de juiste plek een huis gekocht hebben. Dit draagt bij aan een groeiende vermogensongelijkheid, die in Nederland toch al groot is. Klassieke liberale denkers als Adam Smith hadden het ook niet zo op grondbezit en verhuurders. Zij waren tegen het verkrijgen van vermogen waar je niets voor hoefde te doen.’

Waarom is er in Nederland zo weinig aandacht voor woonongelijkheid en de gevolgen daarvan?

‘De aandacht neemt wel toe, omdat het onderwerp meer gepolitiseerd wordt. Maar je hebt gelijk dat die aandacht nog niet heel sterk is. Belangrijke reden daarvoor is denk ik dat veel mensen wel prima wonen. Ongeveer 60 procent van de Nederlanders heeft een koopwoning en het merendeel daarvan zit goed. Zij wonen prettig, hebben ieder jaar hypotheekrenteaftrek, en zien hun woning op langere termijn in waarde stijgen. Zij maken zich geen zorgen en zien geen wooncrisis. Dat geldt natuurlijk wel voor een groeiende groep van bijvoorbeeld jongvolwassenen en mensen met een laag inkomen. Maar voor een groot deel van de Nederlanders leeft het onderwerp niet. Het heeft er denk ik ook mee te maken dat wonen geen sexy thema is. De discussie gaat al snel over het puntenstelsel in de sociale huursector of de woninghypotheekmarkt. Dat zijn geen spannende onderwerpen en dat voedt mogelijk een zekere desinteresse.’

Hoe moeten we omgaan met de soms tegenstrijdige belangen van huiseigenaren, huurders en woningzoekenden?

‘Kiezen voor zittende huurders kan inderdaad betekenen dat je niet opkomt voor toekomstige woningzoekenden. Zo staat er in jullie voorlopige verkiezingsprogramma dat je huurders zeggenschap wilt geven over investeringen in de corporatiesector. Dat is natuurlijk een mooi ideaal, maar zittende huurders zullen waarschijnlijk eerder kiezen voor lagere huren dan voor een nieuwbouwproject. Terwijl woningzoekenden juist belang hebben bij die nieuwbouw. Dat is lastig, want je moet keuzes maken die niet alle groepen van dienst zijn. Zelf zou ik kiezen voor een beleid dat kopen en huren gelijkwaardig behandelt. Ik ben voor herverdeling, dus de hypotheekrenteaftrek zou alleen ten goede moeten komen aan de lagere inkomens.’

Hoe zouden mensen met een (lager) middeninkomen het beste aan een betaalbare woning geholpen kunnen worden?

‘We hadden de rijke traditie van volkshuisvesting, van betaalbare huurwoningen voor mensen met een laag inkomen én voor mensen met een middeninkomen. Voorheen hadden ook zij recht op een sociale huurwoning. Sterker nog: gaan we 100 jaar terug in de tijd, dan zien we dat woningbouwverenigingen overwegend middeninkomens bedienden. Zo was er een woningbouwvereniging door en voor leraren. De armste mensen woonden juist in de particuliere huursector.

Ik denk dat het een goed streven zou zijn als we weer werken aan een brede sociale huursector. Dat betekent wel dat de voorraad sociale huurwoningen aanzienlijk uitgebreid moet worden, maar daar ligt de kern van de oplossing. Als mensen met een middeninkomen een lagere huur betalen, kunnen ze maandelijks geld opzij zetten, zodat ze zich op latere leeftijd wel een koopwoning kunnen veroorloven. Zoals in Duitsland, waar ze gemiddeld vanaf 45 jaar een eerste woning kopen. Door middengroepen weer toegang te geven, vergroot je ook het maatschappelijk draagvlak voor de sociale huursector. Nu hebben veel mensen met een middeninkomen het idee: die sociale huurwoningen zijn er niet voor mij. Dan denk je ook: waarom zouden we die sociale huurwoningen nodig hebben? Als je de sociale huursector alleen maar inricht voor arme mensen, krijg je wat de Britse socioloog Richard Titmuss – betrokken bij de opbouw van de Britse verzorgingsstaat na de Tweede Wereldoorlog – ooit zei: services for the poor, are poor services.’

Welke fundamentele verandering moet er wat jou betreft in het Nederlandse woonbeleid komen?

‘Er moet een einde komen aan het structureel verheerlijken van het eigenwoningbezit en het afbreken van de sociale huursector. Dat beleid moet plaatsmaken voor eigendomsneutraal woonbeleid, beleid dat kopen en huren min of meer gelijkwaardig behandelt. Ook moet er veel meer geïnvesteerd worden in de woningvoorraad. En ik zou zeggen: omarm die Nederlandse volkshuisvestingstraditie. Je hebt dan wel een krachtige Nederlandse overheid nodig die daarin keuzes durft te maken.’

Cody Hochstenbach (1989) is stadsgeograaf en werkzaam als postdoctoraal onderzoeker aan de Universiteit van Amsterdam. In 2017 promoveerde hij cum laude met zijn proefschrift Inequality in the gentrifying European city. Momenteel doet hij onderzoek naar de invloed van woningmarktbeleggers op de sociale ongelijkheid.

Spanning december 2020: Een huis om in te wonen

Blijf op de hoogte!